Плащате няколко хиляди евро „капаро“ за жилището мечта. Месец по-късно сделката се разваля – и изведнъж се оказва, че никой не може да ви каже със сигурност ще си видите ли парите. Причината е една дума в договора – или липсата ѝ.
Бързият отговор
„Капаро“ е битова дума – законът не я познава. Правните фигури са две:
- Задатък (чл. 93 ЗЗД): сумата обезпечава договора. Ако купувачът се откаже – губи я. Ако продавачът се откаже – връща я в двоен размер.
- Аванс: просто част от цената, платена напред. При разваляне се връща – нито се губи, нито се дублира.
Кое от двете сте платили, НЕ зависи от това как е наречена сумата, а от това какво пише в договора за последиците при неизпълнение. Ако няма изрични клаузи – съдебната практика по-често третира сумата като аванс, който подлежи на връщане.
Защо разликата струва хиляди
Пример: платили сте 5 000 € при подписване на предварителен договор. Продавачът получава по-добра оферта и се отказва.
- Ако сумата е уговорена като задатък – имате право на 10 000 €.
- Ако е аванс – връщат ви 5 000 € и дотам.
- Ако договорът мълчи – чака ви спор, понякога съдебен, за това какво „сте имали предвид“.
Същото важи огледално, ако вие се откажете – при задатък губите всичко платено.
Стоп-капарото при брокера – отделен капан
„Стоп-капарото“ по резервационен договор с агенция изобщо не е задатък по предварителен договор – то е плащане към посредника за „спиране на офертата“, често невъзвращаемо по силата на дребния шрифт. Подписвайте го само след преглед – това е първият момент, в който губите пари при имотна сделка. Повече в статията рискове при покупка на имот.
Как да се защитите
- Настоявайте думата „задатък“ и последиците (губене / двоен размер) да са изписани изрично.
- Уговорете разумен размер – съдът може да намали прекомерна неустойка, а прекалено голям задатък носи риск и за вас.
- Обвържете задатъка със сроковете и условията за отказ – какво става при отказан кредит, при тежести, при неизрядни документи.
Изготвям и преглеждам предварителни договори като част от услугата сделки с недвижими имоти.
Често задавани въпроси
Колко капаро е нормално да се плати?
Няма законов минимум или максимум – практиката е малка част от цената. Важен е не процентът, а какво пише в договора за съдбата на сумата.
Отказаха ми кредита – губя ли задатъка?
Зависи какво сте уговорили. Затова клауза „при отказан кредит задатъкът се връща“ се пише изрично – това е една от първите ми поправки по чужди проекти на договори.
Продавачът се отказа, но не ми връща двойното. Какво да правя?
Претенцията се предявява писмено, а при отказ – по съдебен ред. Ако сумата е истински задатък по договора, позицията ви е силна.
Може ли задатък при устна уговорка?
Без писмен договор доказването е тежко и рисковано. Пари за имот се дават само срещу подписан документ.
