Данък при продажба на имот се дължи само върху печалбата, а не върху цялата цена, и само ако продажбата не попада в някое от освобождаванията. Ако продавате жилище, което притежавате повече от три години, и това е единственото жилище, което продавате през годината, по правило не дължите данък. Ако имотът е купен наскоро или продавате няколко имота, печалбата се облага и се декларира през следващата година.
Проблемът е, че повечето продавачи се сещат за данъка чак след нотариуса, когато цената вече е записана и парите са получени. Тогава е късно да се подреди сделката така, че да няма изненади. В тази статия ще ви обясня кога се дължи данък, как се смята печалбата, кога се декларира и какво да уредите още в предварителния договор.
Дължите ли данък при продажба на имот – краткият отговор
Като физическо лице дължите данък върху дохода от продажбата, когато продажната цена е по-висока от цената, на която сте придобили имота, и нито едно освобождаване не важи за вас.
На практика има три въпроса, на които трябва да отговорите преди подписа:
- Какъв е имотът – жилищен, нежилищен, земеделска земя или гора.
- Откога и как го притежавате – покупка, наследство, дарение, строителство.
- Колко имота продавате през същата година – освобождаванията са ограничени по брой.
Например: продавате апартамента, в който живеете от осем години, и не продавате друг имот тази година. В този случай данък върху печалбата обикновено не се дължи. Ако обаче продавате апартамент, купен преди година и половина като инвестиция, печалбата се облага.
Кога продажбата на имот не се облага
Данъчните правила освобождават няколко типични случая. Важно е да ги прочетете внимателно, защото условията се отнасят до вида на имота, срока и броя продажби.
Един жилищен имот, притежаван повече от три години
Доходът от продажба на един жилищен имот през годината не се облага, ако от придобиването до продажбата са минали повече от три години. Например апартамент, купен през пролетта на 2022 г. и продаден през есента на 2025 г., отговаря на това условие.
До два имота, притежавани повече от пет години
Ако продавате до два недвижими имота през годината и всеки от тях е притежаван повече от пет години, доходът също не се облага. Тук не е задължително имотът да е жилищен – може да е гараж, магазин, офис или вила.
Земеделска земя и гори
Продажбата на земеделска земя и гори не се облага, ако са притежавани повече от пет години, без значение колко такива имота продавате.
Наследен имот
Имот, получен по наследство, по правило се продава без данък върху печалбата. Все пак проверявам всеки такъв случай поотделно – например дали имотът е наследен изцяло, или част от него е купена допълнително от другите наследници. Тази купена част може да се третира различно.
Как се броят годините
Срокът тече от датата, на която сте придобили имота (нотариален акт, договор, удостоверение за наследници), до датата на продажбата. Ако сте близо до границата от три или пет години, понякога е разумно да изчакате няколко седмици с окончателния договор. Това се урежда в предварителния договор със срока за нотариуса.
Кога се дължи данък и как се изчислява
Ако нито едно освобождаване не важи, облагаемият доход се изчислява на три стъпки.
Стъпка 1 – разликата между двете цени
От продажната цена се изважда цената, на която сте придобили имота. Цената на придобиване трябва да е документирана – нотариален акт, договор, банкови преводи.
Ако нямате документ за цената на придобиване, тя се приема за нула. Тогава цялата продажна цена става облагаем доход. Затова е важно да намерите стария нотариален акт още преди да договорите сделката.
Стъпка 2 – нормативно признатите разходи
От получената разлика се приспадат нормативно признати разходи. Те се изчисляват като фиксиран дял от разликата, без да доказвате с фактури какво точно сте похарчили.
Стъпка 3 – данъкът
Върху остатъка се прилага плоската ставка на данъка върху доходите на физическите лица. Точния размер на данъка за вашия случай изчисляваме заедно по документите, защото зависи от цените в двата акта.
Два практически случая:
- Продажба на загуба. Ако продавате на цена, по-ниска или равна на цената на придобиване, няма печалба и няма данък.
- Плащане на части. Ако купувачът плаща на вноски в различни години, облагаемият доход се разпределя по години според това колко сте получили всяка година.
Как и до кога се декларира доходът
Доходът от продажба на имот се декларира с годишната данъчна декларация за годината, в която сте продали имота. Срокът е 30 април на следващата година. До същата дата се плаща и данъкът. Авансов данък при продажбата не се дължи.
Например: продавате през октомври тази година. Декларирате и плащате до 30 април догодина. Декларацията се подава в НАП, по електронен път или на хартия.
Дали трябва да декларирате и доход, който е освободен, зависи от конкретното освобождаване и от останалите ви доходи. Това е един от въпросите, които уточнявам с клиентите преди сделката, за да няма пропусната декларация.
Другите разходи по сделката и кой ги плаща
Данъкът върху печалбата не е единственият разход, свързан с продажбата. При всяка сделка има и:
- Местен данък при придобиване – определя се от общината, в която е имотът. По правило го плаща купувачът.
- Нотариална такса – за изповядването на сделката пред нотариус.
- Такса за вписване в Имотния регистър.
- Разходи за документи – данъчна оценка, скица, удостоверения.
Кой плаща тези разходи не е предопределено – страните могат да се договорят различно. Ако искате тази уговорка да е ясна и записана, работата ми при сделки с недвижими имоти включва и оптимизация на разходите и данъците още от първия договор.
Една подробност, която често изненадва: местният данък и нотариалната такса се изчисляват върху по-високата от двете стойности – договорената цена или данъчната оценка на имота.
Какво да уредите в предварителния договор заради данъка
Повечето статии по темата спират до това как се смята данъкът. Но най-важните решения се взимат по-рано – в предварителния договор. Ето какво проверявам и уреждам там за продавача:
- Реалната цена в договора. Цената, записана в нотариалния акт, е тази, която се декларира. По-ниска цена „на хартия“ създава риск за двете страни, включително при бъдещ спор за капаро или неизплатена сума.
- Документът за придобиване. Проверявам дали имате акта, по който сте купили, и дали цената в него може да се докаже. Ако документът липсва, търсим го преди подписа, не след него.
- Датата на окончателния договор. Ако сте близо до срока от три или пет години, датата за нотариуса се определя така, че да не загубите освобождаването.
- Начинът и сроковете на плащане. Плащане на части през различни години променя кога декларирате дохода. Уговорката трябва да е ясна, с банкови преводи.
- Кой плаща разходите. Местният данък, нотариалната такса и вписването – записани изрично, за да няма спор в деня на сделката.
- Съсобствениците. Когато имотът е на двама или повече души, всеки декларира своята част от дохода. Договорът трябва да показва кой каква част продава и как се разпределя цената.
Например: двама братя продават наследен апартамент, но единият е изкупил част от другите наследници преди две години. За наследената част обикновено няма данък, а за изкупената може да има. Това се вижда само ако някой прегледа документите преди сделката.
Как помагам на продавачи на имоти
Когато продавате имот, аз преглеждам документите за собственост и придобиване, изготвям и договарям предварителния договор, присъствам лично при нотариуса и ви казвам предварително какво ще трябва да декларирате и до кога.
Работя с клиенти в цялата страна и с българи в чужбина, които продават имот в България, без да могат да присъстват на всяка стъпка. Първата консултация е поверителна и по същество. Тя се заплаща според казуса, а след нея получавате ясен план със срокове и разходи.
Често задавани въпроси
Дължи ли се данък при продажба на наследен имот?
По правило доходът от продажба на имот, придобит по наследство, не се облага. Ако обаче сте изкупили части от другите наследници, за тези части може да има данък. Затова преглеждам как точно е придобит всеки дял.
Мога ли да впиша в нотариалния акт по-ниска цена от реалната?
Не го препоръчвам. Декларираната цена става основа за данъка, а разлика между записаната и реалната цена създава риск при спор с купувача, при данъчна проверка и при бъдеща ваша продажба. Сделката се подрежда законно още в предварителния договор.
Как се облага продажба на имот от съсобственици?
Всеки съсобственик отговаря за своята част. Освобождаванията и сроковете се проверяват поотделно за всеки, защото единият може да е придобил дела си по наследство, а другият – с покупка наскоро.
Дължи ли данък продавач, който живее в чужбина?
Зависи от това къде сте данъчно пребиваващ и откога притежавате имота. Правилата за чуждестранни лица имат особености, затова при българи в чужбина уточнявам тези въпроси още в началото, преди да се договори цената.
Заключение
Данъкът при продажба на имот често е нула, но само когато условията за освобождаване наистина са изпълнени и сделката е подредена правилно. Ако имотът е купен наскоро, е наследен на части или продавате повече от един имот, решенията се взимат преди предварителния договор, не след нотариуса.
Ако се готвите да продавате, свържете се с мен преди да подпишете каквото и да е. Ще прегледам документите, ще ви кажа дали дължите данък и ще подготвя договора така, че да няма изненади.
