Прехвърлянето на имот между роднини става с нотариален акт по един от три основни начина: дарение, покупко-продажба или договор за издръжка и гледане. Дарението е най-честият избор между родители и деца, продажбата дава по-голяма сигурност срещу оспорване, а издръжката и гледането защитава възрастния собственик. Кой начин е правилен зависи от три неща: има ли други наследници, женен ли е получателят и искате ли да продължите да живеете в имота.
Много хора решават въпроса набързо, на символична цена и „както направиха съседите“. После се оказва, че братът оспорва сделката, имотът е станал общ със съпругата на сина или дарителят няма къде да живее. В тази статия ще ви покажа как да изберете начина, кои са рисковете и какво да подготвите, преди да отидете при нотариуса.
Какви са начините за прехвърляне на имот между роднини
Собственикът на имот може да го прехвърли на роднина само в писмена форма с нотариален акт. Различията между начините са в това дали се плаща, какво дължи получателят и колко лесно сделката може да бъде атакувана по-късно.
Дарение
При дарението имотът се дава безвъзмездно. Получателят не плаща нищо и не поема задължения към дарителя. Това е най-масовият начин родител да прехвърли жилище на дете.
Например майка дарява апартамента си на дъщеря си. Дъщерята става собственик веднага след изповядването на акта, а апартаментът е неин личен имот, дори ако е омъжена.
Покупко-продажба
При продажбата получателят плаща цена. Между роднини цената често е по-ниска от пазарната, но тя трябва да е реална и да може да се докаже, че е платена, най-добре по банков път.
Продажбата се оспорва по-трудно от останалите сделки, защото срещу имота има насрещна престация. Ако обаче купувачът е в брак, имотът по правило става общ на двамата съпрузи.
Договор за издръжка и гледане
Тук собственикът прехвърля имота, а получателят се задължава да го издържа и да се грижи за него до края на живота му. Този вариант се избира, когато възрастен родител иска сигурност, че няма да остане сам.
Ако получателят не изпълнява задълженията си, прехвърлителят може да поиска договорът да бъде развален и имотът да му се върне. Това е защита за собственика, но и риск за получателя, ако отношенията се влошат.
Завещание – защо не е прехвърляне сега
Завещанието не прехвърля нищо приживе. Собственикът остава собственик и може да продаде имота или да промени волята си. Наследникът придобива имота едва след смъртта на завещателя, и то при спазване на правата на останалите наследници. Ако целта е роднината да стане собственик сега, завещанието не е решението.
Дарение или продажба – кое е по-сигурно
Това е най-честият въпрос, който получавам. Няма един верен отговор за всеки случай, но разликите са ясни:
- Брак на получателя. Дареният имот остава личен на детето ви. Купеният по време на брак имот обикновено става общ със съпруга, освен ако не се докаже, че е платен с лични средства, или съпрузите имат режим на разделност.
- Другите наследници. Дарението може да бъде атакувано от наследниците, ако накърнява тяхната запазена част от наследството. Реално платената продажба не се включва в тази сметка.
- Отмяна. Дарението може да бъде отменено от дарителя при непризнателност на надарения, например при тежко оскърбление или отказ да му помогне, когато е в нужда. Продажбата не може да бъде отменена на това основание.
- Данъци. При дарение между родители и деца и между съпрузи обикновено не се дължи данък върху дарението. При продажба купувачът плаща местния данък при придобиване.
Например родител с две деца, който дарява единствения си имот на едното, създава почти сигурен спор след смъртта си. В такъв случай понякога е по-добре да се прехвърли идеална част на всяко дете или да се избере друг вариант.
Затова при всички сделки с недвижими имоти между близки първо гледам семейната картина и чак след това избираме вида на договора.
Как да прехвърлите имота и да продължите да живеете в него
Много родители искат да прехвърлят жилището още приживе, но да останат да живеят в него. Решението е да запазят пожизнено право на ползване.
При такава сделка детето става собственик, а родителят продължава да живее в имота, да го ползва и да получава доходите от него, ако го отдава. Получателят не може да го изгони, а ако продаде имота, новият собственик също трябва да търпи правото на ползване.
Правото на ползване може да се запази както при дарение, така и при продажба. То се записва изрично в нотариалния акт, затова трябва да се реши преди изповядването, а не след него.
Рисковете при прехвърляне между роднини
Сделките между роднини изглеждат лесни, защото страните си вярват. Точно затова в тях се допускат най-много грешки.
- Символична цена. Продажба на цена, която не е платена, може да бъде обявена за прикрито дарение. Тогава наследниците могат да я атакуват като дарение, а данъчните последици също се преценяват наново.
- Запазената част на наследниците. Децата и съпругът на собственика имат право на определена част от наследството, с която той не може да разполага свободно. Дарение, което я накърнява, може да бъде намалено по съдебен ред.
- Бракът на получателя. Ако не се помисли за режима на имуществото, жилището може да се окаже наполовина на снаха или зет, включително при развод.
- Тежести върху имота. Ипотека, възбрана или запор не изчезват с прехвърлянето. Получателят придобива имота заедно с тях.
- Задължения на прехвърлителя. Ако собственикът има кредитори и прехвърли имота на роднина, за да не бъде продаден от съдебен изпълнител, кредиторът може да поиска сделката да бъде обявена за недействителна спрямо него.
- Съсобственост. Ако имотът е наследствен и има няколко собственици, всеки може да прехвърли само своята идеална част, а при продажба на външно лице първо трябва да я предложи на останалите съсобственици.
Например синът купува от баща си на цена, която никога не е платена, а сестра му научава за сделката години по-късно. Подобни спорове се решават трудно и скъпо. Много по-лесно е да се предотвратят.
Документи, стъпки и разходи пред нотариуса
Сделката се изповядва от нотариус, в чийто район се намира имотът. Преди това трябва да се съберат документите и да се провери самият имот.
Обикновено са нужни:
- документ за собственост – нотариален акт, а при наследен имот и удостоверение за наследници;
- скица на поземления имот или схема на самостоятелния обект от кадастъра;
- удостоверение за данъчна оценка от общината;
- документи за самоличност на страните;
- декларации за гражданство, семейно положение и липса на задължения към общината;
- пълномощно, ако някоя от страните не присъства лично.
Стъпките изглеждат така:
- Избирате вида на сделката – дарение, продажба или издръжка и гледане, с или без право на ползване.
- Проверявате имота: тежести и история на собствеността в Имотния регистър, съответствие на документите с кадастъра и с действителното състояние.
- Подготвяте проекта на нотариалния акт и необходимите декларации.
- Изповядвате сделката пред нотариуса, който я вписва в Службата по вписванията.
- Новият собственик подава декларация в общината и прехвърля партидите за ток и вода.
Разходите включват нотариална такса, такса за вписване и местен данък, а при продажба той се изчислява върху по-високата от договорената цена и данъчната оценка. Точната сума зависи от вида на сделката, оценката на имота и общината. За хонорара за правна помощ вижте ценоразписа на страницата за сделки с имоти, към която води линкът по-горе.
Прехвърляне на имот, когато сте в чужбина
Да сте в чужбина не означава, че трябва да си купите билет за България заради нотариуса. Страната, която не може да присъства, може да упълномощи друго лице.
Пълномощното трябва да е изрично за конкретната сделка и с нотариална заверка на подписа. В чужбина то се заверява в българско консулство или при местен нотариус, а след това обикновено се изисква апостил и превод на български. Добре е текстът на пълномощното да бъде подготвен предварително в България, за да не се окаже, че нотариусът тук не го приема.
Работя в цялата страна и с българи в чужбина, затова мога да проверя имота и да подготвя документите, докато вие сте извън България.
Често задавани въпроси
Кой е най-евтиният начин за прехвърляне на имот на дете?
При родители и деца дарението обикновено е най-евтино, защото между тях по правило не се дължи данък върху дарението. Плащат се нотариалната такса и таксата за вписване. Най-евтиният вариант обаче не винаги е най-сигурният, ако имате и други деца.
Може ли дарението на имот да бъде оспорено?
Да. Дарителят може да го отмени при непризнателност на надарения, а наследниците могат да искат намаляването му, ако накърнява запазената им част от наследството. Затова семейната картина се преценява преди сделката.
Може ли да прехвърля имот на брат или сестра?
Да, с дарение или продажба. За разлика от родителите и децата, при дарение между братя и сестри данък върху дарението се дължи. Изборът на сделка зависи и от това дали някой от двамата е в брак.
Може ли да даря само част от имота?
Да. Собственикът може да дари или продаде идеална част, например половината от жилището. Така може да прехвърли имота на няколко деца поравно или постепенно.
Следващата стъпка
Прехвърлянето на имот между роднини е сделка за години напред. Правилният избор между дарение, продажба и издръжка и гледане пести спорове в семейството, а проверката на имота ви предпазва от тежести, за които не сте знаели.
Ако подготвяте такава сделка, свържете се с мен. Първата консултация е поверителна и по същество: ще прегледаме документите ви, ще изберем вида на договора и ще получите ясен план със стъпките и разходите преди нотариуса.
