Подписвате документ за най-голямата покупка в живота си, често в офиса на брокера, върху бланка, която „всички използват“.
Проблемът: една липсваща клауза в предварителния договор може да ви струва капарото, месеци чакане или самия имот. А когато нещо се обърка, вече е късно да добавяте условия.
В тази статия обяснявам какво представлява предварителният договор, кои елементи са задължителни и какво реално ви защитава, ако другата страна се откаже.
Какво е предварителен договор и защо не е формалност
Предварителният договор е писмено съглашение, с което продавач и купувач се задължават да сключат окончателен договор – нотариалния акт – при определени условия и в определен срок. Урежда се в чл. 19 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД).
Той не прехвърля собствеността. Собственик ставате едва с нотариалния акт. Но той обвързва страните: който се откаже без основание, носи последиците.
Защо изобщо се сключва? Защото между „харесах имота“ и „изповядваме сделката“ почти винаги минава време: одобрение на ипотечен кредит, набавяне на документи, вдигане на съществуваща ипотека на продавача, довършване на строителство. Предварителният договор фиксира цената и условията, докато това се случи.
За имот законът изисква писмена форма. Нотариус не е необходим – но точно затова е и толкова лесно да се подпише лош договор.
Задължителните елементи
По чл. 19, ал. 2 ЗЗД предварителният договор трябва да съдържа уговорки за съществените условия на окончателния. За продажба на имот това означава като минимум:
Имотът – с точно описание
Пълно индивидуализиране: адрес, идентификатор по кадастрална карта, площ, граници, прилежащи части (мазе, паркомясто), идеални части от общите части. „Апартаментът на третия етаж“ не е описание, а покана за спор.
Цената и начинът на плащане
Крайната цена, валутата, на какви вноски се плаща и при какви условия се освобождава всяка вноска. При плащане чрез ипотечен кредит – какво става, ако банката откаже финансиране. Това е една от най-важните защитни клаузи за купувача и почти никога я няма в бланките.
Срокът за нотариалното изповядване
Конкретна дата или ясно определяемо събитие. От този срок тръгват всички последици при неизпълнение, включително давността за съдебна защита.
Капарото – колко и какво става с него
Обичайно капарото е между 5 и 10% от цената, а при покупка „на зелено“ на практика се срещат и по-ниски проценти. По-важно от размера е да е ясно записано какво представлява платената сума – задатък по чл. 93 ЗЗД, аванс или нещо трето, защото последиците при отказ са различни. Разликата съм обяснила подробно в статията капаро или задатък.
Чеклист: какво проверявате, преди да подпишете
Предварителният договор ви обвързва към конкретен продавач и конкретен имот. Затова проверките се правят преди подписа, не след него:
- Собственост. Продавачът наистина ли е собственик, и то на целия имот? Съсобственици, наследници, съпруг със СИО права – всички те трябва да участват в сделката.
- Тежести. Ипотеки, възбрани, вписани искови молби, право на ползване. Как се прави пълната проверка, описвам стъпка по стъпка в статията за проверка на имот преди покупка.
- Строителен статут при „на зелено“. Има ли разрешение за строеж, на какъв етап е сградата, какво точно обещава инвеститорът и в какъв срок.
- Клауза за неизпълнение. Какво дължи всяка страна при отказ, при забава, при невъзможност. Неустойките трябва да са записани числом, не „по закон“.
Ако продавачът се откаже – обявяване на договора за окончателен
Тук е истинската сила на предварителния договор и причината да не е „просто хартийка“.
По чл. 19, ал. 3 ЗЗД всяка от страните може да предяви иск съдът да обяви предварителния договор за окончателен. Ако искът бъде уважен, съдебното решение замества нотариалния акт – ставате собственик, дори продавачът да отказва да се яви пред нотариус.
Практически бележки:
- Искът е на разположение на изправната страна – тази, която е изпълнила своите задължения или е готова да ги изпълни.
- Правото се погасява с 5-годишна давност, която тече от момента, в който окончателният договор е трябвало да бъде сключен.
- Алтернативата е да развалите договора и да търсите обезщетение или задатъка в двоен размер – кое е по-изгодно зависи от случая.
Например: платили сте капаро 10 000 €, продавачът получава по-добра оферта и спира да отговаря. Можете да изберете: съд, който да ви „изповяда“ сделката вместо него, или разваляне с връщане на задатъка в двоен размер. И двата пътя минават през доказателства, че вие сте били изправната страна – още една причина договорът да е прецизен.
Кога задължително с адвокат
Бланковият предварителен договор защитава този, който го е съставил – обикновено брокера или инвеститора. Моята работа като адвокат е да го обърна във ваша полза: проверявам имота и продавача, пренаписвам защитните клаузи и обвързвам всяко плащане с проверимо условие.
Ако ви предстои покупка, разгледайте как протича съдействието ми при сделки с недвижими имоти. Прегледът на един предварителен договор струва в пъти по-малко от най-евтиния спор по него.
Често задавани въпроси
Пред нотариус ли се подписва предварителният договор?
Не, достатъчна е обикновена писмена форма. Нотариална заверка на подписите е възможна по желание и дава допълнителна сигурност за датата и авторството, но не е условие за действителност.
Може ли предварителният договор да се впише?
Самият договор по правило не се вписва в имотния регистър. Вписва се исковата молба по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, ако се стигне до съд – и това вписване ви пази от последващи разпореждания с имота.
Какво губя, ако аз се откажа?
Зависи от уговореното. При задатък – платеното остава за продавача. При уговорена неустойка – дължите нея. А ако продавачът избере съдебния път, съдът може да обяви договора за окончателен и без вашето съгласие.
Колко време важи предварителният договор?
Задълженията по него се съобразяват с уговорения срок, а искът за обявяването му за окончателен се погасява с 5-годишна давност от датата, на която е трябвало да сключите окончателния договор.
