Харесали сте имот. Брокерът казва, че има още двама кандидати, продавачът бърза, а от вас се иска „само да оставите капаро, за да го запазим“.
Точно в този момент повечето скъпи грешки се подписват. Скрита ипотека, чужд дял от собствеността или стар жилищен спор не се виждат на огледа – те излизат след като парите са дадени.
В тази статия описвам как се прави проверка на имот преди покупка: стъпка по стъпка, с документите, които се вадят на всяка стъпка. За това какви точно опасности дебнат при покупка съм писала отделно в статията за рисковете при покупка на имот – тук фокусът е върху самата процедура.
Стъпка 1: Документът за собственост
Започва се от нотариалния акт на продавача. От него проверявате:
- Кой е собственикът и съвпада ли с човека, който преговаря с вас.
- Целият имот ли притежава, или идеална част от него.
- Как е придобит имотът – покупка, дарение, наследство, замяна.
Начинът на придобиване не е формалност. Имот, придобит по време на брак, обикновено е съпружеска имуществена общност – двамата съпрузи трябва да участват в продажбата, дори в акта да е записан само единият. Имот от наследство пък означава, че трябва да се проверят всички наследници: пропуснат наследник е бъдещ съдебен спор.
Полезно е да поискате и предходния документ за собственост. Кратката история на имота показва дали е препродаван често в кратки срокове – класически предупредителен знак.
Стъпка 2: Проверка за тежести в Имотния регистър
Това е сърцето на проверката. В Имотния регистър към Агенцията по вписванията се вижда всичко, което е вписано по партидата на имота: ипотеки, възбрани, вписани искови молби, договори за аренда, право на ползване.
Двата инструмента:
- Електронна справка. Бърза и евтина, прави се онлайн. Тя е информативна – добра за първо сито, но не е официален документ.
- Удостоверение за тежести. Официалният документ, който се издава от Агенцията по вписванията по писмено заявление. Издаването обикновено отнема от 3 до 7 работни дни в зависимост от избраната услуга.
Практическо правило, което давам на всеки клиент: искайте удостоверението за възможно най-дълъг период назад, а не само за последните години. Стари вписвания могат да имат съвсем живи последици.
И още едно: тежестите се проверяват два пъти. Веднъж преди предварителния договор и втори път непосредствено преди изповядването на сделката, защото между двете дати продавачът може да е вписал нова тежест.
Стъпка 3: Проверка на самия продавач
Чистият имот с проблемен продавач пак е проблемна сделка. Затова се проверява и лицето:
- Справка по име и ЕГН в Имотния регистър – показва всички вписвания, свързани с лицето, включително по други имоти.
- Семейно положение. Женен ли е продавачът, при какъв режим на имуществени отношения, участвал ли е съпругът в придобиването. При СИО подписът само на единия съпруг не е достатъчен.
- За фирми продавачи – справка в Търговския регистър: кой представлява дружеството, има ли открито производство по несъстоятелност или ликвидация.
- Задължения. Висящи изпълнителни дела срещу продавача са сигнал, че между предварителния договор и нотариалния акт върху имота може да се появи възбрана.
Стъпка 4: Кадастър, скица и ПУП
- Скица или схема от кадастралната карта. С нея проверявате дали описанието в документа за собственост съвпада с актуалното състояние по кадастрална карта: идентификатор, площ, предназначение.
- При парцели проверката е по-дълбока: действащият подробен устройствен план (ПУП) в общината, регулационният статут, предвиждания за улици или отчуждаване, допустимо застрояване.
- При ново строителство – разрешение за строеж, одобрени проекти и на какъв етап е узаконяването на сградата.
Разминаване между документи и кадастър не винаги е фатално, но винаги трябва да бъде изчистено преди сделката, а не след нея.
Какво регистрите не показват
За да е честна картината: и най-старателната документална проверка има граници. От публичните регистри не се виждат:
- задължения на продавача към етажната собственост (такси за поддръжка и ремонти);
- неплатени сметки за ток, вода и парно, обвързани с имота като адрес;
- незаконни преустройства вътре в жилището;
- физическото състояние на сградата и инсталациите.
За тези неща се искат отделни удостоверения и декларации от продавача, а техническото състояние е работа за строителен специалист, не за юрист. Добрият предварителен договор прехвърля риска от скритите задължения върху продавача с изрични декларации и неустойки – как става това съм описала в статията за предварителния договор.
Кога проверката е работа за адвокат
Можете сами да извадите електронна справка. Но четенето на резултата е друга професия: една вписана искова молба от 2019 г. може да е приключил спор без последици, а може да е бомба със закъснител.
При проверка на имот аз преглеждам собствеността и историята ѝ, тежестите, продавача и устройствения статут, и завършвам с писмено становище: чиста ли е сделката, какви условия да влязат в предварителния договор и какво да се доизчисти преди нотариуса. Подробности – на страницата за сделки с недвижими имоти.
Често задавани въпроси
Достатъчна ли е онлайн справката за тежести?
За първоначално сито – да. За сделка – не. Официалният документ е удостоверението за тежести, а непосредствено преди изповядването проверката се повтаря.
Колко време отнема пълната проверка?
При наличен пълен комплект документи от продавача – обикновено под две седмици, като най-дълго се чака удостоверението за тежести (3 до 7 работни дни). Без съдействие от продавача срокът се удължава.
Кой трябва да направи проверката – брокерът или адвокат?
Брокерът има търговски интерес сделката да се случи. Проверката е юридическа дейност и е редно да я прави човек, който отговаря само пред вас. Идеалният вариант: брокерът събира документите, адвокатът ги чете.
Колко струва проверката на имот?
Зависи от имота и обема на проверката – парцелите и наследствените имоти искат повече работа от апартамент с един собственик. Държавните такси за справки и удостоверения са малка част от общия разход; конкретна оферта мога да дам след като видя документа за собственост.
